Profis ermitteln Immobilienwerte nach drei genormten Verfahren (ImmoWertV). Welches passt, hängt von der Objektart ab.
Der Wert ergibt sich aus tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Standard bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn genügend Vergleichsdaten vorliegen — das marktnäheste Verfahren.
Hier zählt der erzielbare Mietertrag. Üblich bei vermieteten Objekten — Mehrfamilienhäusern, Gewerbe, Anlageimmobilien. Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und dem Bodenwert ab.
Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterung). Angewandt bei selbst genutzten Objekten ohne Vergleichsdaten oder besonderen Immobilien.
Oft werden mehrere Verfahren kombiniert und plausibilisiert. Für einen normalen Hausverkauf genügt meist die Vergleichswert-Logik — genau die nutzt auch ein guter Makler bei der Markteinschätzung.